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凡靠房地产拉动的国家经济都会遭遇崩盘_政策法规_新闻_矿道网_芒果视频污污版下载
2021-05-11 [96048]
本文摘要:在这个世界上,凡是靠房地产夹住的国家,结果没不暴跌的,世界大哥美国靠房地产夹住经济结局是暴跌;世界老二日本靠房地产夹住经济结局也是暴跌;世界经济早就把中国的房地产列入暴跌之佩。

在这个世界上,凡是靠房地产夹住的国家,结果没不暴跌的,世界大哥美国靠房地产夹住经济结局是暴跌;世界老二日本靠房地产夹住经济结局也是暴跌;世界经济早就把中国的房地产列入暴跌之佩。在世界上,大约只有德国逃亡过这一劫。

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在世界上,大约只有德国逃亡过这一劫。  前车之鉴:房产泡沫不是骗人的  曾多次自称为“日不落”的迪拜,也在海湾边黯然道别过楼市暴跌的噩梦;曾多次中国海南房地产建设如火如荼,然而楼市泡沫幻灭也只是一瞬间的事情,如今还有很多烂尾楼遗留在海南岛之上。

最近,数据表明深圳的楼市也步入了拐点,在房价超过顶峰之后,也扛不住泡沫碎裂的现实。  怎么会过分器重房地产的经济必定暴跌是一条无法免税的魔咒吗?  提到经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点:“在这个世界上,凡是靠房地产夹住的国家,结果没不暴跌的,世界大哥美国靠房地产夹住经济结局是暴跌;世界老二日本靠房地产夹住经济结局也是暴跌;世界经济早就把中国的房地产列入暴跌之佩。在世界上,大约只有德国逃亡过这一劫。”  总之,这个地球上凡是靠房地产夹住经济的国家结局都是暴跌,特别是在当房地产和金融紧密结合沦为一种金融派生工具时,不暴跌那真是就不是经济。

  而历史上曾多次经常出现过的多次房地产泡沫,正是这一观点最现实的辛酸。  时间座标:1926年/美国、2008年/美国  上世纪20年代中期,佛罗里达州经常出现了前所未有的房地产泡沫。

  在1923年-1926年间,佛罗里达的地价经常出现了难以置信的升幅。房价以每年多达一倍左右的幅度可怕快速增长。1925年时,仅有7.5万人口的迈阿密市竟然经常出现了2000多家地产公司,2.5万名地产经纪人。

当时,地价每下降10%,炒家的利润完全就不会刷一倍。  但在1926年,佛罗里达房地产泡沫很快碎裂,许多倒闭的企业家、银行家或自杀身亡,或胡言乱语,有的则沦落乞丐。紧接着,这场泡沫又加剧了美国的经济危机,从而引起了华尔街股市的瓦解,最后造成20世纪30年代的世界经济大危机。  随后从1946年到70年代末,美国的住宅价值与GDP比例仍然平稳在90%左右(住房总价值与一个国家的GDP的比例可以解释房地产泡沫的程度)。

随着80年代和90年代利率渐渐上升,这一比例下降到100-110%左右。从2000年的互联网泡沫开始,这一比例开始多达120%以上。

2005年,美国的房地产泡沫超过了历史最高点,为美国GDP的172%左右。2008年,美国房地产市场泡沫的幻灭沦为这场始自美国、席卷全球的金融风暴之导火索之一。  目前虽然经过了次贷危机,美国的住宅价值依然占到GDP的128%左右,多达102%的历史平均水平。这解释美国的整体住宅房价还要更进一步暴跌。

野村证券美国区首席经济学家DavidResler回应,作为美国此次金融风暴起源之一的房地产市场的泡沫仍正处于缺失过程之中。  时间座标:1991年/日本  20世纪80年代后期,日本中央银行采行了十分严格的金融政策,希望资金流向房地产及股票市场,导致房地产价格上涨。

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1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签定了“广场协议”,表示同意美元升值。美元升值后,大量国际资本转入日本的房地产业,更为性刺激了房价的下跌。从1986年到1989年,日本的房价整整上涨了两倍。  不受房价骤涨的欲望,许多日本人争相拿走积蓄炒股票和房地产。

到1989年,国土面积仅有相等于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟然相等于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右,而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。

也就是说日本房地产最可怕的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年,仅有东京都的地价就相等于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市卖给一套住宅,能负担得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。  1991年后,随着国际资本利润后撤走,房地产价格旋即下跌。到1993年,日本房地产业全面瓦解,遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最久的一次。

不受此影响,日本步入历史上最漫长的经济衰退期,陷于了长约15年的经济不景气和下滑,至今也没能完全走进阴影。这次房地产泡沫也被称作“二战后日本的又一次战败”。  曹建海在《向高房价开战》一书中敦促,应当在日本的房地产泡沫中看见教训,他指出,“中国正在重蹈日本地产泡沫幻灭覆辙。”重创之后的日本经过漫长的20年,依然正处于衰退状态。

谢国忠指出中国的企业部门正在反复日本20年前的老路,更加像“影子银行系统”了。通过银行筹资、商业票据或公司债券市场等渠道融资转入土地市场,使土地价格上涨,在很短时间内就粉饰了企业盈利,压低了其信用等级,而由此导致的后果正是昨天和今天的日本。  时间座标:1997年/东南亚、香港  时隔日本之后,20世纪80年代中期,泰国政府相继实施了一系列刺激性政策,费伊房地产市场的兴旺。海湾战争完结后,大量开发商和投机者争相涌进了房地产市场,再加银行信贷政策的视而不见,促使了房地产泡沫的经常出现。

与此同时,大量外国资本也转入东南亚其他国家的房地产市场展开投机。  由于没很好地展开调控,最后造成房地产市场供给大大多达市场需求,包含了极大泡沫。1996年,泰国的房屋空置率持续增高,其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的愈演愈烈,泰国等东南亚国家的房地产泡沫完全幻灭,并必要造成各国经济相当严重衰落。

  此次东南亚金融危机还必要造成了香港房地产泡沫的幻灭。1981年,香港已沦为次于日本的全世界房价最低的地区。而在1984年-1997年,香港房价年平均快速增长多达20%。1996年,香港竟然经常出现买房前必需先花150万港元卖一个号的怪事。

  就在香港的房地产泡沫超过顶峰时,东南亚金融危机复活了。1998年-2004年,香港楼价巨幅暴跌,据专家计算出来,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共计损失大约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中,香港平均值每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变为了百万“负翁”。

  综上,必须引发留意的一点是,在历史上多四次房地产泡沫中,住房总价值与一个国家的GDP的比例沦为一个最重要的衡量标准。去年10月份,一篇引发普遍注目的媒体报道称之为,国内住房总价值有可能多达90万亿元,远超过GDP近2倍。而作出这样估计的数据基础,还是在2009年的不几乎统计数据。  从以上房地产泡沫教训中,可以显现出,中国房地产于是以处在一个敏感时期。

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如果房价持续下跌,反复美国式或日本式房地产泡沫的事实毋庸置疑,而其后果将不堪设想。  一个人在同一个地方跌倒两次,或许并不有意思,但全球必须在“房地产泡沫”这个坑里,拳击几次后,才能学会如履平地的生存之道?  买房保值?极少数城市房价跑完输掉通胀  10月23日的“双叛”毫无疑问是一针鸡血,被广泛理解为楼市的大受到影响,大家也在屁颠着计算出来房贷又能省多少。  在中国,楼市房价高居不出的一个最重要原因,是我们大都坚信房子是最能保值的资产之一。

然而下面一组数据大约要政治宣传三观。  残忍的真凶是:多达,过去5年,只有少数城市的房价能跑完输掉CPI.  10月23日,国家统计局发布了70个重点城市9月份的房价变动情况。

  5年里新建商品房均价涨幅仅次于的10个城市的情况:  著名财经人士刘晓博分析出有了以下结论:  第一,从“新建商品房均价”这个看作,在过去5年里,70个城市中的绝大部分城市的房价,没能跑完输掉CPI.2011年至今的CPI分别是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%,折算过来,物价在5年里下跌了15.3%。也就是说,只有9个城市(第一个表格的前9个城市)的新房均价跑完输掉了CPI,其他61个城市都败给了CPI.  第二,CPI有显著的局限性,跟老百姓日常生活的感觉差异较小,“广义货币M2增长速度”乘以“GDP增长速度”也许更加相似“现实通胀”。如果用这个数据来取决于,则过去5年来的通胀率分别为4.4%、6%、5.9%、7.3%和6.2%。也就是说,一个城市的房价在过去5年里下跌33.5%以上,才算跑完输掉了“现实通胀”。

  通过上述表格可以看出来,只有深圳一个城市的房价战胜了“现实通胀”,如果稍微限制标准,则北京、上海、广州和厦门也可以合格。这的确是个令人吃惊的事实!  必须补足一句的是,在2010年之前的10年里,房价涨幅仅次于的城市是上海和北京,深圳稍微领先。最近5年深圳沦为冠军,只不过主要是在最近一年内构建了大横跨,这显著具有补涨性质。

  另外,确实能战胜通胀的城市,都是人口增量比较显著的城市,或者说是城市级别较高,有更加多发展机遇的城市,或者环境优美的城市。  第三,过去5年房价展现出最好的10个城市,其中4个在浙江、2个在海南。这6个城市,都是在2010年之前泡沫比较严重的城市,所以房价持续调整了将近5年,特别是在是温州。唐山和蚌埠分别是重工业城市和资源输入型城市,这两类城市的房价展现出都会过于好,因为他们的人口竞争力偏弱。


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